杜女士将梁某告上法院，要求梁某赔偿损失36万元

于是杜女士将梁某告上法院，要求梁某赔偿损失36万元。最高人民法院《担保法解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。最高人民法院《担保法解释》第116条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同已经履行主要部份的，不影响主合同的成立或者生效。所谓定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其他代替物。最终法院判决：驳回杜女士要求梁某赔偿损失费36万元的诉讼请求。本文杜女士与梁某签订的《定金合同》应属立约定金合同，杜女士交付的10000无实为立约定金。此外，杜女士提供的短信内容亦证明了杜女士一直在对签订正式合同而积极磋商，也在期待签订正式的租赁合同，非为要求对方履行租赁合同。
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　　法院审理查明认为，杜女士与梁某签订的《定金合同》虽然约定了房屋的位置、租金以及租期，但双方没有对租期的时间、房屋何时交付以及交付方式、租金何时交付以及交付方式明确约定，缺乏租赁合同必备的履行斯限要素，故此《定金合同》不是实质意义上的房屋租赁合同。

近期，四川省顺庆法院审结一起案件：杜女士将《定金合同》误认为是《租房合同》，最终损失36万元。

　　《定金合同》不属于房屋租赁合同。 2012年4月10日，梁某将房屋租赁给第三人，并已经进行了大部份的装修。根据担保法及其司法解释，定金的种类主要有：1、违约定金，是指交付定金的当事人若不履行债务，接受定金的当事人可予以没收的定金。

。诉讼中，杜女士提供了2012年4月6日她与南充市尚城建筑装饰设计工程有限公司签订的对该房屋的《装饰设计合同》、《装饰工程合同》各一份以及她支付装修设计及软装饰搭配费用共计18万的《收据》一张和装修定金18万元的《收据》一张，称其在签订定金合同后因该房屋装修所发生的损失为36万元。 2、立约定金，也称订约定金，是指为担保合同订立而设立的定金。由于杜女士在没有与梁某签订正式的租赁合同之前，就与装修公司签订装饰设计合同及装饰施工合同，即是说，杜女士在没有确定是否能承租房屋的情况下，即着手装修事宜，存在明显重大过失，因此造成的损失应由其自行承担。同日，杜女士向梁某交付定金壹万元。 4、解约定金，是指用以作为保存合同解除权的代价的定金，即交付定金的当事人可以抛弃定金以解除合同，面接受定金的当事人也可以双倍返还定金而解除合同。 3、成约定金，是指作为合同成立或生效要件的定金。

　　2012年4月5日，杜女士与梁某签订了《定金合同》，约定：一、杜女士承租梁某位于顺庆区南门北街80﹟29幢3层3131铺面；二、杜女士预支定金壹万元整，待签订正式合同抵扣房屋租金，该合同生效即付；三、该房租第一年租金20万，而后每年递增10%；四、房租租期10年；五、梁某给杜女士租房的装修期为5个月（5个月内不计算租金）；六、上述条款未详事宜，以租房合同为准；七、本合同一式两份，双方各执一份。随后杜女士多次短信催促梁某签定正式租房合同，梁某未予同意。

同时，《定金合同》第二条约定“杜女士支定金壹万元整，待签订正式合同抵扣房屋租金，该合同生效即付”，可见杜女士依据此合同交付的定金实际上是对正式租赁合同的一个期待，只有待正式租赁合同签订时方转为租金予以抵扣。