汝城县经地房地产有限公司与吴栋才居间合同纠纷案

居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。委托人违反合同约定和诚实信用原 则，故意违约，应当赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当 预见到的因违反合同可能造成的损失。

    相关法条

    《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，第一百一十四 条第一、二款，第四百二十六条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条，第二十九条以及《最高人 民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(3)》第十六条第一款。

    基本案情

    原告诉 称，2012年2月22日，原告汝城县经地房地产有限公司与被告吴栋才签订房地产委托出售协议，将位于汝城县老县政府院内一套建筑面积为101平方米的商 品房（汝城县房权证汝城县字第00001066号）委托原告销售，约定委托期为2012年2月28日至8月28日，最低委托销售价为26.18万元，同时 约定了总房价10%的违约金。2012年2月27日，宋运星到原告汝城县经地房地产有限公司所在的中心营业部求购房屋，看中了被告吴栋才委托出售的房屋， 并签署了《看房确认单》，交纳了意向金2000元，委托原告汝城县经地房地产有限公司以26.6万元的价格与被告吴栋才进行磋商，委托期为2012年2月 27日至2012年3月5日，同时约定了违约金为总房价的10%。原告汝城县经地房地产有限公司与被告吴栋才经价格磋商后达成了交易意向，原告遂通知宋运 星预备购房首付款15.6万元等候签署商品房买卖合同，随后又通知被告吴栋才到原告营业部收取购房定金。经数次电话通知未果，原告遂于2012年3月1日 通过海航天天快递公司向被告吴栋才发出了定金收取通知书，但被告吴栋才本人签收后未作出任何表示。后经了解，被告吴栋才与宋运星在得知相关交易信息后，为 逃避原告应收取被告吴栋才与宋运星各1.5%的中介费私下以20.06万元达成房屋买卖协议，此等行为为业界通称的“跳单”，属典型的违反诚实信用原则的 行为，为弘扬中华民族诚实信用的优良传统，抨击背信弃义的非道德行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十六条等相关规定，请求人民 法院依法支持原告要求被告支付房屋委托销售合同违约金2.618万元的诉讼请求。

    被告吴栋才辩称，2012年2月22日，原告汝城 县经地房地产有限公司仅是叫被告在空白合同《房地产出售委托协议》上签字，合同中除签名外的其他手写内容都是原告在起诉前擅自填写，被告根本不知情。《房 地产出售委托协议》是原告提供的固定格式合同，原告在要求被告签字时，没有给被告看内容，更没有对免除自身责任，加重被告责任的格式条款作出特别说明，也 没有给被告一份合同，该合同应属无效合同。《房地产出售委托协议》约定的违约金明显过高，应当依据《中华人民共和国合同法》及最高人民法院关于适用《中华 人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一、二款的规定予以减少。原、被告之间的房地产出售委托协议即使得到完全履行，原告实际可得的利益也 仅为被告房款20.06万元的1.5%的服务费3009元，不可能存在其他损失。因此《房地产出售委托协议》约定的违约金应按实际损失的3009元为基 数，在30%以内计算违约金，即合同约定的违约金不得高于902.7元。根据原告实际付出的劳务比例，其实际损失仅300元左右。原告若得到委托合同的服 务费3009元，也是在其完成了所有居间劳务的前提下。在本案中，原告所完成的劳动只是登记了被告的房产而已，没有付出其他劳动，仅仅完成不到10%的总 劳务量。按照实际付出劳务与总劳务比例计算，被告应付给原告的服务费应当是300元左右。原告没有提出实际损失的赔偿请求，所以仅应支持其实际损失300 元的30%，即90元违约金。故请求法院驳回原告诉讼请求。

    法院经审理查明：2012年2月22日，原告汝城县经地房地产有限公司 与被告吴栋才签订房地产委托出售协议，将被告位于汝城县老县政府院内一套建筑面积为101平方米的住房（汝城县房权证汝城县字第00001066号）委托 原告销售，约定委托期为2012年2月28日至8月28日，最低委托销售价为26.18万元，同时在协议中约定了总房价10%的违约金。2012年2月 27日，宋运星到原告汝城县经地房地产有限公司中心营业部求购房屋时，看中了被告吴栋才委托出售的房屋，并签署了《看房确认单》，交纳了意向金2000 元，委托原告汝城县经地房地产有限公司以26.6万元的价格与被告吴栋才进行磋商，委托期为2012年2月27日至2012年3月5日，同时约定了违约金 为总房价的10%。原告与被告经价格磋商后达成了交易意向，原告遂通知宋运星预备购房首付款15.6万元等候签署商品房买卖合同，随后又通知被告吴栋才到 原告营业部收取购房定金。经数次电话通知未果，原告遂于2012年3月1日通过海航天天快递公司向被告吴栋才发出了定金收取通知书，但被告吴栋才本人签收 后未作出任何表示。被告吴栋才与宋运星于2012年3月18日以20.06万元达成房屋买卖协议，并于2012年5月3日在汝城县房产管理局完成了房屋转 移登记手续。

    裁判结果

    湖南省汝城县人民法院于2012年6月30日作出（2012）汝民初字第286号民事判决：一、限被告吴栋才在本判决生效之日起十日内一次性支付原告汝城县经地房地产有限公司违约金5000元。二、驳回原告其他诉讼请求。

    裁判理由

    法 院裁判认为：原告汝城县经地房地产有限公司与被告吴栋才签订的《房地产出售委托协议》是双方真实意思的表示，具有法律约束力，各方当事人应完全履行合同之 义务。本案中，原、被告签订的《房地产出售委托协议》中第二项约定，该房屋（汝城县房权证汝城县字第00001066号）的委托时间为2012年2月28 日至2012年8月28日，且在该协议中第四项第9款中约定，委托人在委托期间不再自行销售或委托第三方。而被告与宋运星在原告不知情的情况下私自于 2012年3月18日达成房屋买卖协议，并于2012年5月3日在汝城县房产管理局完成了房屋转移登记手续，此行为的实施是在合同约定的期限内，违反了合 同约定和诚实信用原则，已构成违约，应当承担违约责任。

    原、被告双方签订的《房地产出售委托协议》第六项中约定：委托人在签订买卖 合同当日按房屋成交总价的1.5%支付服务费，即原告从双方签订的《房地产出售委托协议》中可预见的收益为26.6万元×1.5%=3990元。由于被告 的违约行为，致使双方的委托协议无法进行，因此，依据被告应当在原告可预见收益的基础上支付违约金。由于原告与宋运星终止委托合同后，被告与宋运星自行完 成了房屋买卖活动，原告为被告只提供了合同约定中的部分的服务，且原告所主张的房屋成交总价的10%的违约金远高于其实际损失，本院认为该违约金的约定应 予适当调整。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一、二款的规定，以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履 行情况、被告的过错以及预期利益，本院酌情考虑以被告赔偿原告违约金5000元为妥。原告的其他诉讼请求无法律和事实依据，本院不予支持。