婚前一方购房婚后共同还贷部分，增值部分不属共同财产

 案情 

    刘某在2008年年底买了一套房产，首付款8万多元，余款19万元他 向银行办理了按揭贷款，2009年3月份刘某拿到房产证。2009年5月刘某与何某登记结婚，婚后两人用共同财产偿还房贷，房产证并没有办理变更登记，房 产一直是登记在刘某名下。2011年2月，刘某与何某双方因感情不和诉至法院要求离婚，在庭审中，双方对房屋分割问题发生争议，刘某认为房屋是其婚前所买 应属于婚前个人财产，而何某则认为房屋贷款是双方婚后共同偿还的应属于夫妻共同财产。庭审还查明，夫妻双方共还贷5万元，尚欠14万元。现争议房屋市场价 格40万元，升值达13万元。

    分歧

    对此房屋如何分割，存在三种不同意见：

    第一种意见 认为，根据最高人民法院《婚姻法》解释（二）规定：婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益，属于“其他应当共同所有的财产”。以个人财产投资的 收益都属于夫妻共同财产，更何况本案中还是何某对此房还是以夫妻财产共同还贷的呢，故对共同还贷的部分，属夫妻共同财产，应平均分割。所以本案中房屋增值 部分13万元，由夫妻双方进行平分。

    第二种意见认为，根据《婚姻法》解释（一）规定，《婚姻法》第十八条规定为一方婚前所有的财产 不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人有约定的除外。房屋系刘某婚前所购买，并已办理产权登记，刘某婚前已取得房屋的所有权，婚后双方也没有 对房屋所有问题进行约定，也没有办理变更登记，故房屋属刘某所有。婚后双方共同偿还该债务的，应视为对刘某婚前个人债务的偿还，由刘某在婚姻关系解除时给 付何某共同还贷款2.5万元，剩余未归还的14万元属于刘某个人债务，应有刘某个人负担。对房屋增值部分，因房屋所有权人只是刘某，也就是只有刘某享有处 分权，何某没有处分权，也就没有资格分房屋增值部份。

    第三种意见认为，房屋属刘某所有，婚后双方共同偿还该债务的，应视为对刘某婚 前个人债务的偿还，由刘某在婚姻关系解除时给付何某共同还贷款2.5万元，剩余未归还的14万元属于刘某个人债务，应有刘某个人负担。对房屋增值的部分， 根据我国民法通则公平原则的相关规定，结合离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由刘某对何某进行合理补偿，这也是我国《婚姻 法》解释（三）草案中的意见。

    评析

    笔者同意第二种意见，理由如下：

    第一，对于一方婚 前按揭贷款买房、婚后共同偿债的房屋分割问题，我国的《婚姻法》及其他相关法律均未作明确规定，对于此类房屋的所有权的归属基本没有争议，所有权归按揭购 买人所有，但是对于共同还贷后房屋增值部分给如何处理？第一种意见认为婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益，属于夫妻共同所有。哪些属于“其 他应当共同所有的财产”？笔者认为，判断个人财产在婚姻关系存续期间所取得的收益是否属于夫妻共同所有时，应从是基于个人财产的自然增值还是基于夫妻共同 经营行为所产生的收益，前者原则为个人所有，后者则为夫妻共同所有。本案中，房屋值很显然是房屋的自然增值，并不是夫妻共同经营所产生的收益，那么房屋的 增值部分仍然属于刘某个人所有，何某无权分割房屋增值部分。

    第二，最高人民法院关于《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一） 第19条规定，夫妻一方婚前个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。刘某在按揭购房时，取得了房屋的所有权，同时也 形成了19万元的银行按揭贷款，由于这部分贷款系刘某婚前所借，故应当属于刘某婚前个人债务。关于刘某、何某二人婚后偿还刘某个人债务的行为，应视为两人 将夫妻共同财产填补了刘某婚前个人债务，因此离婚时，刘某应支付共同还贷5万元的一半给何某。

    第三，第三种意见，也是我国《婚姻 法》解释（三）的意见认为对增值部分，刘某应根据公平原则给予何某合理补偿，笔者认为，此种做法不妥。司法实践中，离婚是要解决房屋的归属问题，本案中， 房屋系刘某婚前购买，婚后没有产生约定、变更登记等问题，那房屋只属于刘某所有，此时刘某对房屋就享有绝对的处分权，自然就不存在单独分割增值收益问题。 本案中，刘某和何某是以夫妻共同财产替刘某还债，属借贷关系，这个借贷关系与房子的增值不增值没有直接的联系，不能说我借钱给你，房子增值了，我对你房子 的增值部分也有收益权。大部分人认为，本案中，分割财产时可以适当考虑另一方的利益，由取得所有权的一方适当补偿另一方，充分平衡双方利益。本案中，房屋 是升值了，但房屋升值不是永恒的，离婚时房屋升值，刘某对何某进行合理补偿，待离婚后一旦房价下跌，这种风险由谁来承担？让婚后共同还贷方共同来承担？不 现实。也只能由房屋产权人自行承担，此时这对房屋产权人是否公平？显然不公平。

    综上，笔者认为，此案房屋属刘某所有，刘某在婚姻关系解除时给付何某2.5万元，剩余未归还的14万元属于刘某个人债务，应由刘某个人负担。对房屋增值部分，何某无权分割，刘某也无需对何某进行合理补偿。