北方海滨城市房企售楼处房产税问

东莞中堂律师获悉

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问：我们是北方沿海城市的一家房地产公司。我们在项目红线外建了售楼处。因为是临时建筑，所以我们没有关注房产税的问题。

最近接到税务局的电话，要求我们补充房产税申报。我们应该缴纳房产税吗？如果是的话，是如何计算的？

由于该地区天气寒冷，售楼处将于10月关闭至次年4月恢复使用。停业期间可以不纳税吗？

【回复】

（一）临时基础设施建设是否征收房产税。

要回答这个问题东莞中堂律师，我们首先要明确什么是房地产。

财政部、国家税务总局《关于房产税、车船使用税若干业务问题的解释和规定》（财税地字[1987]003号）第一条规定：

“不动产”是以房屋的形式表现的财产。房屋是指有屋顶和围护结构（两侧有墙或柱），能遮风挡雨，供人们生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。

然后查明临时基础设施是否征税。

财政部、国家税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]008号）第21条“基础设施建设工地临时用房是否应当征收房产税？ “规定：

为基建施工现场服务的各类工作棚、材料棚、休息棚以及办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时用房，无论是由施工企业自行建造还是由基建单位出资并移交交由建筑公司使用。 、建设期间免征房产税。但是，基础设施工程竣工后，建筑企业将临时用房作价返还或者转让给基建单位的，自基建单位接管后的次月起，按照规定征收房产税。

因此，售楼处（无论是永久的还是临时的）一旦投入使用，就必须按照规定缴纳房产税。

（二）房产税的计算依据

根据我国税法规定，企业自用财产扣除财产原值10%至30%（具体扣除额）后，按1.2%的税率计算缴纳残值。值根据当地政府规定，一般为30%）。 。因此中堂律师，要正确征收房产税，就需要明确房产的原值。

目前，房地产的计税基础应包括建筑成本、附属设备、配套设施和土地三部分。

（一）财产原值

根据财总局（86）财税地字第008号的规定，“房产原值是指纳税人在账户‘固定资产’科目中记录的房屋原价。按照会计制度记账。”

因此，如果按照会计制度将房屋原价记入账簿，则应按房屋原价按规定扣除一定比例后作为房屋残值计算征收房产税。房子；未记录房屋原价的，按照上述原则并参考同类产品。对于房屋，确定财产的原始价值并计算财产税。

根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第一条《关于如何确定房产原值的问题》房地产”：

对于按原值计税的房地产，无论是否记入会计账簿固定资产科目，均应按房屋原价计算缴纳房地产税。房屋原价应当按照国家有关会计制度规定计算。纳税人未按照国家会计制度核算、备案的，按照规定进行调整或者重新考核。

《财政部、国家税务总局关于房地产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）第十五条自2009年1月1日起废止。

按照会计制度将房屋原价记入账簿的，按规定按房屋原价扣除一定比例作为房屋残值计算征收房产税;未记载房屋原价的，按照上述原则并参照同类房屋征收房产税。确定财产的原始价值并计算财产税。

（二）房屋附属设备及配套设施

有关房屋附属设备及配套设施，在计算房产税时，应计入房产原值。附属设备及配套设施包括与房屋密不可分的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施。

《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备及配套设施房产税计征问题的通知》（国税发[2005]173号）规定：

“为了保持和增加房屋的使用功能或者使房屋达到设计要求，一切以房屋为载体、不能随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、供暖等、消防、中央空调、电气及智能建筑设备等，无论在会计中是否单独记账，均应计入财产原值并计算财产税。

更换房屋附属设备、配套设施的，其价值计入房产原值时，可以扣除原相应设备、设施的价值；辅助设备及配套设施中易损坏、需要经常更换的备品备件，更换的部分不再计入财产原值。 ”

(3)土地成本

财产的原始应税价值应包括土地成本。

《财政部 国家税务总局关于残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定，对按规定征税的房产其原值，无论如何核算，房产原值均应包含土地价款，包括取得土地使用权所支付的价款、开发土地所发生的费用等。如果容积率地块面积小于0.5的，土地面积按房产建筑面积的2倍计算，并据此确定计入房产原值的地价。

（三）是否免税

如果我们想申请免税，可以尝试去《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]008号）第二十四条“关于房产是否可以免税的问题”房屋大修、停止使用期间免征税款” “税？”规定相近，即“房屋闲置超过六个月的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可以免征房产税”。

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