一方婚后用个人财产购房及出租的

东莞中堂律师获悉

【裁判目的】

婚后一方以个人财产购买房屋的，离婚时该房屋即为“个人财产的替代品”，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产；婚后将一方拥有的房屋出租的，其租金收入属于营业收入，应确认为夫妻共同财产。

【案例介绍】

王某与李某于2008年8月登记结婚。结婚后，李某用出售婚前房所得的钱在安徽省宁国市某小区购买了一套房屋（以下简称涉案房屋）。案件）。总价为人民币。该房屋产权登记在李某名下，王某用婚前住房公积金账户中的4.5万元对房屋进行了装修。

2011年6月，李某以1万元的价格将房屋卖给他人。婚后双方购买的家电，在卖房子时都留给了买家。估价8000元，已包含在人民币售价中。

王某某婚前有一套房子，婚后一直出租，租金收入约7.2万元。

2011年10月，王某某向法院提起诉讼，请求判令离婚，并合法分割夫妻共同财产，包括分割李某婚后购买的涉案房屋出售增值收入。 。

李某同意离婚，但认为涉案房屋及其增值收入属于其个人财产，与王某无关。王某拥有的一套房屋的租金收入7.2万元应划分为夫妻共同财产。

【争议焦点】

1、李某婚后买房的资金??来源于婚前出售其个人所有的房屋。涉案房屋是否属于夫妻共同财产范围，增加的价值应如何处理。

2、婚姻关系存续期间王某拥有的房屋的租金收入如何确定？

【法庭裁判】

一审法院经审理认为，王某与李某的关系确实已经破裂，双方均同意离婚，遂准许王某、李某离婚。在财产分割方面，涉案房屋为李某用于出售自己的房屋。对于购买婚前房，婚后属于一方的婚前财产进行折算，即将李某的婚前财产折算为货币形式，再由货币形式折算为财产。涉案。这不应影响他个人财产的性质。确定。

李某购买涉案房屋是为了家庭居住，并非投资。其将房屋出售给他人时的增值额，按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法解释（三）》）的规定确定。 》))第五条规定，增值额为自然增长，离婚时应归李某所有；婚后双方以夫妻共同财产购买的家具、电器等，在出售房屋时一并转让，并转让房款总额8000元。确认为夫妻共同财产。

王某某用婚前住房公积金中的4.5万元装修房子。虽然《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《婚姻法解释（二）》）第十一条规定：夫妻双方在婚姻关系存续期间实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金，属于夫妻共同财产范围，但前提是该住房补贴、住房公积金是在婚姻关系存续期间取得的。个人住房公积金账户中的金额可以包括婚前取得和婚后取得两部分。本案中，王某用婚前取得的住房公积金4.5万元用于装修房屋。这部分住房公积金应认定为王某的婚前财产。由于装饰材料已经附着在房屋上，成为房屋不可分割的一部分，离婚时评估房屋整体价格时应考虑房屋的实际装修情况。因此，总房价还包括房子的装修部分。考虑到房屋装修折旧因素，李某应向王某支付房屋装修补偿费4万元。

至于王某自有房屋的7.2万元租金收入，其性质属于营业收入。根据婚姻法第十七条规定，应当认定为夫妻共同财产。

综上，一审法院判决：

1、准许王某某、李某某离婚。

2、李某向王某支付房屋装修补偿费4万元，并支付王某夫妇购买的家具、电器变卖费4000元。

3、王某某向李某支付房屋租金收入36000元。

二审法院经审理裁定驳回上诉，维持原判。

【要点及理由】

一、关于李某婚后购房资金来??源于其婚前拥有的一套房屋，涉案房屋是否属于夫妻共同财产范围，如何认定？应处理增值部分

第一种意见认为，位于宁国市××社区的房屋是李某以变卖婚前财产所得资金购买的。虽然购房发生在两人婚姻存续期间，但购房款却来自李某的婚前财产。王某某对此没有异议。从性质上看，这只是李某的婚前财产由原来的房产折算成货币，进而折算成系争财产。俗话说，房子是李家的。李某再次转让涉案房屋，并因房价上涨的市场因素获得了巨额利润。然而，收入是自然增值的。根据相关司法解释，增值额也应归李某当事人所有。

对于婚姻存续期间房屋的装修，应考虑装修资金的来源以及相应的折旧因素，李某将向王某提供合理补偿。

第二种意见是，双方先登记结婚，李某将原来的房子卖掉，后来又买了新房。获得结婚证就确立了夫妻之间的关系。除法律另有规定和双方另有约定外，原则上婚后取得的全部收入应视为夫妻共同财产。因此，李某婚后购买的宁国市××社区的房屋应列为夫妻共同财产。出售房屋取得的增值收入也属于夫妻共同财产，离婚时应当依法分割。

我们认为，上述第一种意见是适当的。

本案中，李某利用变卖婚前房产所得的资金购买了婚后争议房屋。不能机械地认为房子是婚后购买的，是夫妻共同财产。购买房屋的资金来源也必须审查。根据民法基本原则，货币形式与其他财产形式之间的转换，不改变所有权的性质。

从国外法律的规定来看，一些国家通过明文规定将“夫妻个人财产的替代物”认定为配偶一方的个人财产。例如，《瑞士民法典》第198条规定，下列财产归配偶一方个人所有： （一）配偶一方专有的自用物品； （二）配偶一方在结婚时拥有的财产，或者婚姻关系存续期间通过继承或者其他方式无偿取得的财产； （三）获得的精神补偿金； (4) 配偶一方个人财产的替代品。

2、关于王某在婚姻关系存续期间使用的房屋的租金收入如何确定的问题。

第一种意见是，对于婚后出租一方拥有的房屋取得的租金收入应当建立推定原则。也就是说，婚前一方在婚姻存续期间拥有的房屋所赚取的租金首先被推定为夫妻共同所有。但如果房屋所有人有证据证明房屋租赁仅由一方进行经营管理的，婚姻存续期间的租金收入应归夫妻双方所有。财产归业主个人所有。

比如发布租房信息、寻找租客、带人看房、签订房屋租赁合同、收取租金等，都是房主的责任。对方自始至终没有参与，也没有为出租屋的运营做出任何贡献。在这种情况下，应认定该房屋的租金属于房产所有人。

第二种意见认为，虽然民法理论上认为房屋租金属于合法权益，但从法律定义来看，房屋租金是依据租赁合同收取的合法权益，应属于租赁物的所有人。然而，租赁本身也是一种商业活动，需要时间、精力和劳动力。

考虑到租金不同于简单的银行存款利息，出租人也有维护房屋的义务。租金的取得与房屋本身的管理状况密切相关，需要一定的管理或劳动力。因此，租金被视为营业收入比较。合适的。

尤其是在夫妻一方依靠租金收入维持生计的情况下，如果婚后一方出租的房屋的租金收入确认为个人财产，而另一方的工资、奖金收入则为个人财产。夫妻共同财产中堂律师，结果显然是极不公平的。很公平。

我们同意第二种意见。当今世界的主流越来越强调家务劳动、外出工作、投资管理对家庭具有同等价值。第一种意见忽视了家务劳动的价值，不利于妇女权益的保护和婚姻家庭关系的稳定。另外，从证据角度来看，可能很难认定一方当事人是否对出租屋的经营做出了贡献。

【理论分析】

从现行婚姻法的内容来看，对于婚后夫妻一方的个人财产所得收入缺乏规定。所得一般包括生产经营所得、投资所得、知识产权所得、利息、自然增值等。婚姻法本身明确，生产经营所得和知识产权所得归夫妻共同所有。以及《婚姻法解释（二）》明确，一方个人财产投资取得的收益属于“其他应当共同所有的财产”。 《婚姻法司法解释（三）》明确了个人财产的利息属性和自然增值属性。

投资是资本的货币化，投资收益是资本产生的残值，具有风险性、不确定性和主观性。投资收益的这些特点与利息形成鲜明对比。

收益是通过自然规律或法律规定产生的收入。利息与投资相比最突出的特点就是它的“规律性”。通常可以根据法律规定或法律关系定期获得收入。

法律意义上的利息是源于原有事物的，是指因原有事物而产生的额外收入。我国物权法第一百一十六条规定：“天然孳息由所有权人取得；既有所有者又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易惯例获取。 “法定利息一般按照期限收取。《合同法》第一百六十三条还规定：“标的物交付前产生的利息属于出卖人中堂律师，交付后产生的利息归买受人所有。”

《婚姻法解释（三）》规定，“婚后夫妻一方的个人财产所得，除利息和自然增值外，应当认定为夫妻共同财产”。之所以引起一些争议，是因为“婚后夫妻一方个人财产所产生的收入”和“利息”的解释不同，而我国法律并没有对“利息”的概念作出规定。

我们认为，“收入”一般是“利息”的上位概念，收入包括利息但又远远超出了利息的范围。 《婚姻法解释（三）》中的“利息”一词应作限制性解释，特指非投资、非经营性收入。投资、营业收入和利息收入的区别在于风险性、不确定性和主观性等特点。例如，如果婚前一方拥有的果园内的果树，婚后由夫妻双方共同劳动和管理，则该果树所结的果实就不能简单地视为天然果实。从我国现行法律法规的内容来看，在婚姻法中将“人为利益”归属于生产经营收入可能更为合理、合法。

增值可分为自然增值（被动增值）和主动增值。如果物品和权利的价格上涨是基于人的努力，则应视为价值的主动增加，原则上应视为夫妻的共同财产。 《婚姻法解释（三）》实际上是以婚姻关系存续期间夫妻个人财产增值的主观主动行为或客观被动行为为分类标准，强调夫妻双方个人财产的自然增值。客观被动性属于当事人的个人财产。司法解释中之所以没有出现“主动增值”一词，主??要是因为主动增值的原因包括生产、经营或投资活动，部分概念存在交叉。该司法解释采用了规定利益排除和自然增值的方式，方便了法官的具体操作，统一了自由裁量的标准。

婚姻关系存续期间配偶个人财产的自然增值，是指因通货膨胀或市场状况变化而发生的增值，与配偶一方或双方的协作劳动、努力或管理无关。例如，夫妻一方婚前拥有的房屋、古玩、字画、珠宝、黄金等，在婚姻存续期间因市场价格上涨而增值。由于售后增值是建立在原有物品交换价值增加的基础上的，它们不是以人的意志转移的市场行为的结果，仍应按照原有的所有权归个人所有，并且该部分的增值部分被确认为一方的个人财产。

由于购买房屋具有投资和自住两种功能，因此婚后一方使用婚前财产购买房屋所带来的收入需要区分是投资房还是家庭住宅。当婚前财产用于自住以外的投资目的时，另一方有权主张其投资收益。

婚后一方出售婚前个人财产，双方增加部分共同财产购买新财产的，应考虑婚前财产出售价格与新财产价格的比例。离婚，应当公平合理分割。

一方将自己的财产作为一家人共同居住的居住用房。结婚期间，他因各种原因卖掉了房子，然后又购买了一套房子，目前仍用于家庭居住。如果使用夫妻共同资金或另一方个人资金进行再投资，则离婚时出售房屋所带来的增值收入应确认为一方的个人财产。

【最高人民法院民事第一庭意见】

婚后一方以个人财产购买房屋的，离婚时该房屋即为“个人财产的替代品”，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产；婚后将一方拥有的房屋出租的，其租金收入属于营业收入，应确认为夫妻共同财产。

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