大舜房地产公司诉王志强虚假合同

东莞中堂律师获悉

大顺房地产公司诉王志强案（因双方签订虚假合同套取银行资金而认定商品房预售合同无效案）《最高人民法院公报》2013年第12期（总206期）

原告：徐州大顺房地产开发有限公司

委托诉讼代理人：黄伟，江苏苏旭中堂律师事务所中堂律师。

被告人：王志强

【裁判积分】

房地产开发企业以规避国家对房地产行业监管为目的，冒用他人名义与自己签订虚假商品房销售合同，利用抵押套取银行信贷资金。商品房买受人明知该合同并非双方真实意思表示的，这种情况符合《合同法》第五十二条第（三）项的规定，该合同应当认定无效。

【案例介绍】

被告王志强就职于徐州大顺环保建材有限公司，该公司是原告大顺公司法定代表人颜长银控制的企业法人。 2008年4月2日，原告大顺公司与被告王志强签订商品房买卖合同，约定王志强购买的商品房为顺和公寓小区1单元1701室（建筑面积171.1·4平方米），该商品房单价为每平方米6193.76元，总价为106万元，其中首付31.8万元，余款74.2万元须于2008年4月13日前付清。2008年4月24日，被告王志强作为借款人，与原告大顺公司作为担保人签订了《房产抵押贷款合同》。与中国建设银行股份有限公司徐州分行签订的《房产抵押合同》规定，被??告人王志强2008年4月24日起，利用其所在地徐州市顺和公寓1单元1701室房产作为抵押，向银行贷款74.2万元，享受利率15%的优惠至2024年4月24日。2009年8月19日，原告大顺公司与第三人赵静签订房屋买卖合同出售顺和公寓1单元1701室赵静。协议房价为101万元。此后，涉案房屋的银行贷款已由赵静偿还。 2011年6月27日，徐州市房产管理局产权管理处开具了80元权属登记费收据，徐州宏伟测绘公司开具了80元的测绘费发票。金额20元。当日，被告人王志强获得了许芳。权证证书泉山第1号房屋所有权证，房屋所有权证上注明建筑面积171.66平方米； 2011年6月29日，徐州市国土资源局开具土地登记费收据18元。当日，被告取得了旭土国用（2011）第29338号国有土地使用证。上述付款凭证、产权证、土地证的原件均由被告持有。另外，2008年4月2日，原告大顺公司与被告人王志强等人颜艳、张丽云、颜雷、李德民、徐斌林、刘东等人签订了商品房买卖合同。合同号为No.-No. 。上述销售合同及定金的正本及办理相关文件所需的其他文件原件均由原告持有。被告人王志强的合同号为1号。

【争议焦点】

1、签订商品房买卖合同时，双方是否明知这并非双方的真实意思表示？

2、本案商品房买卖合同是否有效。

【裁判观点】

1、原、被告在签订商品房买卖合同时，明知该合同并非双方的真实意思表示。本案中，原、被告对商品房买卖合同于2008年4月2日签订的事实并无争议。原告大顺公司声称东莞中堂律师，其与被告王志强签订该合同是为了获取银行贷款，并借用了被告的名字，被告也知道这一点。被告称，双方签订合同是为了表达购买房屋的真实意思。争议焦点为被告在签订合同时是否明知该合同并非双方真实意思表示。法院认为，一方面，合同签订后，合同约定的购房首付款由原告支付。随后，原告又以被告名义缴纳契税42400元、房产维护费7695元、权属登记费160元。因此，应当认定被告签署了该合同。订立合同时，当事人明知不需要履行合同，也不准备实际履行合同。另一方面，原、被告于2008年4月24日分别以担保人和借款人的名义与中国建设银行股份有限公司徐州分行签订了《房地产抵押贷款合同》，使用涉及作为抵押品的房地产。此后中堂律师，被告也没有按照承诺偿还贷款，而是由原告以被告的名义偿还。被告虽声称已要求原告交付房屋并与严长银发生纠纷，并于2011年6月取得了涉案房屋的所有权证和土地使用权证，但其并未向原告支付购房款。在此过程中，原告也没有要求偿还房屋。贷款。因此，综上所述，本案应认定被告明知原告以自己的名义签订商品房买卖合同是为了转让所有权，而非其真实目的。

2、本案商品房买卖合同应视为无效。合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间订立、变更、终止民事权利义务的协议。当事人订立合同，除遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则外，还应当遵守法律。 、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。因本案原被告以签订商品房买卖合同为名，隐瞒从银行抵押贷款中非法获取银行信贷资金的目的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条的规定，该合同应当依法无效。 3）《合同法》。 。双方因合同取得的财产应当返还。因此，涉案房屋仍归原告所有，原告应归还被告于2012年3月21日后偿还的贷款。但被告未提供本案证据证明贷款金额它已偿还，并没有提出退货请求。因此，法院不会介入本案，双方可以分别解决。

【试用结果】

1、原告大顺公司与被告王志强于2008年4月2日签订的商品房销售合同无效；

2、被告王志强自涉案房屋抵押贷款结清之日起十日内协助原告大顺公司注销房屋抵押登记，并协助原告大顺公司办理涉案房屋产权登记。

【适用法律】

《中华人民共和国合同法》

第五条 当事人应当按照公平原则确定各方的权利和义务。

第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第七条 当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

有第五十二条第（三）项下列情形之一的，合同无效：

（三）利用合法形式隐瞒非法目的的；

第五十六条 无效合同或者被撤销的合同自始无法律约束力。合同部分无效的，不影响其他部分的有效性，其他部分仍然有效。

第五十八条 合同无效或者撤销后，因合同取得的财产应当返还；无法退货或不需要的，按折扣价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此造成的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

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