商品房预售合同纠纷中的法律问题

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商品房预售合同纠纷

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商品房预售合同简介

商品房预售合同是指商品房预售人取得商品房预售资格，与预购人约定在一定期限后将竣工的房屋交付给预购人的行为。该商品房尚未竣工，该房屋实际并不存在。个人支付价款的房地产销售合同。商品房预售现已成为我国商品房市场常用的房屋销售形式，商品房预售合同也成为商品房预售制度的核心内容。

1、未取得商品房预售许可证的，如何认定商品房预售合同的有效性？

我国法律、行政法规严格禁止房地产开发商以认购、预约、排队等形式收取押金、预约费等，或者变相在未取得商品房预售的情况下进行商品房预售。房屋预售许可证。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《商品房买卖合同司法解释》）第二条规定，未取得商品房预售许可证的，商品房销售合同无效。但如果在起诉前取得了预售许可证，则合同有效。但上述司法解释关于商品房预售合同的强制性规定，不适用认购协议。

2、逾期办证、逾期交付房屋的违约金是否由开发商承担？

买方应当追究卖方的违约责任，有约定的，应当按照约定；没有约定或者损失金额难以确定的，可以按照支付的货款总额，参照同期中国人民银行贷款基准利率计算违约金。

出卖人未按照约定按时交付房屋的，应当向买受人支付逾期交付的违约金。对违约金计算起始日期有约定的，没有约定的，从房屋应当交付之日的次日起至实际交付之日止计算。

3、商品房预售合同签订后，如果出卖人因建材或房产价格上涨而主张提高房价，如何认定？

坚持合同效力原则东莞中堂律师，谨慎适用情势变更原则。为防止滥用情势变更原则，根据案件的特殊情况，个别案件需要适用情势变更的，应当经高级人民法院审查。必要时，应当报请最高人民法院审查。

4、开发商能否通过补充协议规避违约责任？

由于商品房买卖合同一般采用规范格式起草，因此违约责任较为明确。为了避免承担违约责任，卖方可以与买方签订所谓的补充协议来改变违约责任。对此，买方需要特别注意此类补充协议。

5、因买受人过错导致商品房预售合同终止的，开发商缴纳的税费是否应由买受人承担？

纳税义务是合法纳税人的法定义务，该义务不能转让。商品房预售合同终止的，开发商应当向税务机关申请退还相应税款。如果不退税，由于合同双方对此费用没有明确约定，这部分费用不能由买方承担，而应由纳税人、开发商承担。

6、诉讼时效届满后，主张违约责任，法院是否支持？

商品房买卖合同未明确主要内容，如房屋交付日期、申领生产证明时间等的，一般视为预约合同；违约的，应当承担聘用合同约定的违约责任。

7、购房者因违约造成的利益损失能否要求赔偿？

由于开发商未能交付房屋，双方合同终止，购房者未能获得合同履行后本应获得的房价上涨收益。这种损失是开发商在签订合同时就应该预见到的。根据民法规定中堂律师，因开发商不履行合同给购房者造成的损失，实际上是回购同一地点商铺房屋的价差。房屋价格差额应确定为购房者的实际损失。损失应当在开发商可预见的范围内，开发商应当依法予以赔偿。

八、开发商与买受人签订商品房预售合同并将部分在建商品房抵押后，买受人是否可以请求中止履行付款义务？

可以要求暂停履行付款义务（不安全辩护）。房屋抵押权未消灭，导致商品房买受人无法办理房屋过户登记，买受人请求解除合同并要求出卖人承担责任的违反合同的，人民法院应予支持。

9. 购房者可以仅因房屋存在缺陷而拒绝交房吗？

在没有第三方证据的情况下，如果业主单方面以质量问题为由拒绝接收房屋交付，法院将不予支持。交付房屋时，业主对房屋质量有异议的，应当在验收单上注明对房屋质量的异议。开发商拒绝提交业主签字的《业主入住验收单》，却以自己已经入住为由，声称业主认可房屋现状。民事诉讼中的证据》，可以推定业主提出异议，主张成立。

结论

现代社会，商品房预售越来越普遍，由此引发的纠纷也越来越多。买房子往往要消耗大量的物力和财力。一旦发生纠纷，就应该寻求专业的中庭律师团队来解决！以上常见法律问题仅供参考！

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