传统产业地产商转型！张江高科如何走出产业地产发展新路？

东莞中堂律师获悉

张江高科是老牌的产业地产服务商，这家公司叫上海张江高科技园区开发股份有限公司，现在正全面转向市场化运作。目前，这家企业把科技投行当作核心战略方向，借助“双自”政策的有利条件，开始发展“新三商”业务，同时更新房地产的运营方式，增加对产业的资金投入，还坚持“时间合伙人”的运作思路，因此成功开辟了产业地产发展的新路径。

一、公司概况

(一)简介

张江高科在1996年4月完成在上海证券交易所的首次公开募股，公司名称缩写为张江高科，对应的证券编号为股票代码。该公司当前的注册资金总额达到15.49亿元人民币。

张江高科正在倾力建设“张江科技城”，步入“产融结合”的完善阶段，同时响应国家自主创新示范区与中国(上海)自由贸易试验区“双自联动”的国家战略，积极促进高科技领域的投资，在科创中心的建设过程中，承担起创业服务业的综合组织者职责。张江高科将科技投行确立为核心战略路径，致力于塑造三大业务方向，分别是新兴产业的地产运营机构、前瞻性高科技产业的资源整合平台以及科技金融的综合服务提供者，这种“新三商”模式旨在实现科技地产与产业投资两个领域的有机结合，促进它们相互促进共同进步。

(二)股权关系及组织架构

上海张江高科技园区开发股份有限公司受上海张江(集团)有限公司控制半数以上股份，其最终管理方为上海市浦东新区国有资产监督管理委员会，具体隶属关系见下图。

张江高科调整了内部结构，目的是增强管理效能，并提升行业竞争优势，为此创建了产业地产部门、产业投资部门以及资产经营部门，围绕产业地产、科技投资、资产经营这三个核心业务展开，运用基金管理模式尝试创新地产运作方式，其他职能部门则承担总部管理平台和业务运作辅助作用，通过整体组织架构的优化，确保能够支撑公司长远发展目标的实现。

(三)产品与服务

1、科技地产

张江高科聚焦科技地产，开发了一系列具备区域效应的项目，建成了技创区、集电港、张江中区等若干特色板块，集中了上海规模最宏大的孵化基地，面积达到十万平方米左右。

2、重大客户引进

到2016年岁末，张江高科为八百多家租赁客户提供服务，这些客户当中，有众多高科技公司的总部机构，也有不少研发中心和中小企业，从行业分布来看，公司主要服务集成电路、信息技术、生物医疗、人工智能等领域的客户，相关产业链上下游的优质企业也在此聚集，像空气化工、超威半导体、英伟达、透景生命等国内外知名公司也在此落户，这些资源为公司向科技投行转型奠定了坚实的基础。

3、基金操盘

张江高科迅速响应土地政策调整，研究项目公司制运作、物业股权分配、股权基金构建、基金证券发行等模式，并实践基金管理运作。公司借助出售兴科置业股份带来的经营性资金增长，启动技术创新区再开发计划，深入分析集成电路B区、中区等核心开发区域的功能规划、产业布局及目标客户，寻求科技创新空间能级的提高。

4、产业投资

公司构建了循环往复的投资体系，依次开展项目投资、股份制改革、股票发行、产品推广和资源积累等环节。自从张江高科转向科技金融服务以来，主要关注创新经济范畴内具备前沿技术、新兴商业模式和独特运营方式的企业。2017年上半年，公司曾加入上海市科技创新股权投资基金的组建过程，该基金的整体资本量达300亿元，主要目的是扶持战略新兴产业的进步；公司还与深圳星河控股合作，共同创办了张江星河基金东莞中堂律师，并且授权其子公司负责基金的管理事务，由此实现了从单纯的基金投资方向基金运营方的角色转变。

5、创新服务

张江高科向园区创新类人才供应的公寓总面积将近25万平方米，是园区中提供人才公寓规模最大的机构。公司设立了依据“投资+”孵化思路的“895”创业营，借助创业大赛发掘优质项目，推行“投贷联动”、“投保联动”的金融服务，以此引导市场资源进行精确支持。

6、融资渠道

这家企业是促进创新创业的辅助单位，借助相关扶持政策的便利，与银行间市场交易商协会共同研究金融产品的新模式，最近由协会批准了20亿元的双创专项债务融资计划，这种融资方式能够打破常规资金募集的用途束缚，其中一部分资金会以股权投资或委托借贷的方式，投入到园区内从事科技活动或者创新业务的单位。

7、平台建设

张江高科主动联络并汇集科技金融服务要素中堂律师，构建起涵盖初创、成长、扩张及产业融合的投资体系，例如专门面向初创期公司的“上海天使会”、运作中的上海金融发展基金、以及武岳峰集成电路并购基金等，促进基金在园区内扎根发展。

张江高科的业务重心正在发生转变，不再局限于开发房地产项目以及进行创业投资，而是开始致力于构建创新创业服务平台，例如知识产权社群平台，为众多创新型企业提供知识产权的全方位服务，同时也在探索知识产权的众筹以及跟投模式，致力于打造一个融合了“互联网+”战略思维的科技服务交易平台。

二、策略及转型

张江高科正在倾力建设“张江科技城”，逐步步入产融融合的成熟阶段，期间重点推动四个方面的转型：

(一)园区大房东转型高科技发展合伙人

张江高科现在有大约275万平方米的产业建筑，为园区里很多高科技公司准备了必要的办公场所。为了从园区的主要房东转变为高科技产业的合作者，张江高科从2015年起开始经营创业孵化器“895营”。这种众创平台与普通孵化器房东和房客的互动模式不同，它更注重运用“投资+”的培育思路，采取“虚拟+实体”的培育方式，旨在协助初创公司对接与其相匹配的创业导师、天使投资、信贷与投资结合的金融支持、企业上市的多层资本市场渠道、专业人才、品牌宣传、市场开发等多样化资源，为创新与创业组织提供完整阶段、全面覆盖的整合服务。

2017年上半年，仅“895”海选项目就大约有1100个，其中最终入营的有162个，获得风险投资的有68个，获得信贷授信的有38个，这些项目的总估值达到了100亿元，为张江高科三商联动战略的推行提供了大量优质项目，公司也在资本市场中逐渐树立了“科技投行”的新声誉。

(二)房地产公司转型高科技投资公司

张江高科正逐步调整公司仅有的房地产核心业务模式，重点强化高科技领域的投资能力建设，例如通过加入专业基金来进行间接投资，或者直接对新兴的高科技项目进行资金投入。

侧重于新兴金融领域和重点发展产业，投放资金至上海金融发展投资基金以及上海市科技创新股权投资基金等基金。上海金融发展基金主要投资于网络金融服务和科技相关金融，基金总额达200亿元。基金自运行以来，深度介入中国金融业及多个行业的整合、转型、公开募股和资产重组，其价值不断攀升，张江高科注入的5亿元资本已实现数倍增长；新组建的上海市科技创新股权投资基金，整体资本量为300亿元，这标志着公司在新兴战略产业领域的投资布局再添新章。

着眼于上海在国内集成电路产业链中的领先地位，决定支持由该行业权威人士负责的“武岳峰基金”。该基金以高达6.395亿美元的资金实力，参与争夺美国新型存储芯片业务的上市公司芯成半导体的竞购行动，并且最终战胜了全球业内知名企业赛普拉斯。这样的投资行为能够帮助“张江高科”融入全球集成电路产业的并购活动，增强中国集成电路产业在国际竞争中的地位。

(三)园区开发商转型创新创业服务平台

企业界界定了该机构以商业化为导向、达成张江科技城愿景的核心载体角色，同时为它承担区域载体职能提供辅助条件。为了强化作为“区域载体”的职责，“张江高科”对其三项主要职责进行了加强。

提升服务能力，借助“张江高科”及子公司“浩成创投”，与园区内高新技术企业建立联系，运用自身数百亿的创业基金，吸引数百亿的社会资金参与。

提升资金支持能力。张江高科与中行、浦发等机构，达成了项目融资与信贷合作，借助银行与创业投资结合的资金支持，帮助初创公司解决资金需求。此外，该公司持有张江小额贷款公司19.67%的股权，同时拥有上海股权托管交易中心23.25%的权益，并且占香港主板上市公司川河集团29.9%的股份，这些投资均有助于企业链接多元资本市场，达成完整产业链的融资目标。

提升行业服务能力。借助园区平台，已经构建起生物制药、房产管理、信息通讯和海外资本四个投资板块，针对生物制药与芯片制造领域的“医疗+科技”公司，提供必要的办公场所，以及科技金融支持等附加服务，从而为“张江高科”参与整个产业链的部署创造更多可能。

增强创新与创业支持作用。凭借张江园区三分之二孵化器面积的有利条件，借助“上海众创26条”的政策支持，建设众创基地，促进大众创新与创业活动，运用“孵投贷”模式，并辅以指导训练、宣传介绍、资源联系，给予便捷创业帮助，形成健康的创新创业环境，协助众多高科技公司发展壮大。

在提升前述四项能力的同时，"张江高科"正转变其园区管理思路，不再局限于建造房地产项目、投放风险资本，而是致力于打造支持创新与创业的辅助体系。

(四)固守“小张江”发展为带动“大张江”

张江高科着力打造高科技领域的先锋力量，逐步从小张江的区域建设迈向大张江的整体引领，在大张江区域内部逐步构建起具有影响力的产业网络，实现对该区域的全面覆盖，推动大张江的“一区23园”从过去的传统工业基地转变为以科技创新为核心功能的核心承载地。

现在，“张江高科”正着力推进跨区域跨领域服务的开展。计划在张江北区建造一个科技金融中心，初期规模大约为10万平方米。该中心将吸引并集中各类科技金融服务机构，为整个大张江区域提供“投资融资贷款”一体化服务的科技金融平台。

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