地产营销人必看：2025如何逆势破局？实战案例与策略解析

东莞中堂律师获悉

大家好，我是地产高富帅。

到了2025年，剩余时间不足三个月，各大房地产企业，将今年最后的期望东莞中堂律师，都寄托在了第三季度，尤其是正在下半年持续获取土地的国有企业和中央企业，怎样在今年快速收回款项，是今年整体经营指标的关键方面。

近几年，行情持续一路下行，早期处于市场上扬阶段那种时期的营销套路已然完全不再奏效，开发商一方面在卷入产品风潮的情况下努力去挖掘高水平设计人才，另一方面开启了大规模的营销人才争抢之战。

特别是在这几年营销体系变革期间，不论是数字化营销，还是开发商自渠这类创新，毫无遗漏地将地产营销人送上了企业的最高领奖台，使其摆脱了早期靠天吃饭的那种命运。

现如今，改善豪宅市场变成了房企竞争力的分水岭，好多没有逆势经验的营销人，很难获得房企的青睐，所以，批量更换营销总也成了很多房企的核心战略。

仅仅是今年的前三季度时间里，各大国企央企均迎来了营销人才的激烈争夺混战，不管是采选用内部提拔进行调任的方式，还是采用直接从外部聘请新人的模式，这场围绕营销人才以及体系重塑所展开的战火，将会持续不断地燃烧下去。

原本那种围绕“规模崇拜”的行业趋势，正逐步朝着“价值回归”转变，在这个过程里，行业出现了较为不小的人员流失情况估算下来保守也超过了100万人呢。就是这样一种出现结构样式的调整，它会对营销岗位职能方面起到推动其细分的作用，就好比说在数字化营销、用户研究这样等一些表现为新兴的领域当中，对于人才的需求呈现出急剧增长的态势，然而那些传统的、依靠经验来开展工作的营销人员，他们正面临着技能需要实现升级的压力 。

华润置地：城市突围是营销突围

在这两年的央企阵营当中，华润置地的雇主价值处于逐年提升的状态，它还是央企阵营里率先规模化启动人才引进战略的，并且其体系化作战能力始终维持在行业前列。

特别是在营销职能这块儿，这三年间，华润置地除了在市场化范畴引入人才之外，全国各地的营销大军也迎来了大规模调整，人员有着能上能下的情况，并且一切都是以业绩导向作为原则的。

华润置地的大资管方向，在逐步形成企业护城河的进程中向前迈进之时，其对于营销体系，从早期的地产思维，上升到了全周期价值思考的层次了，很多城市，此刻已然进入了华润城市运营战略的节奏之中了。

由于这样，能够观察到，华润置地于诸多一二线核心城市所开展的豪宅项目，均存在城市运营的迹象，其面向外部的品牌风格已然超越对手许多。

随着这一轮，华润置地营销人才持续补充，强策略、懂经营型的营销人才，陆续加盟华润置地，或许这也是如今，华润营销体系的又一标签。

2012年至2024年期间，华润置地陆陆续续引进多名与万科系、旭辉系、融创系相关的营销经理人了，从华东的区域到华北那里，从中西部方位到华南地带，有数十位来自万科营销领域的人员进入华润置地工作了，这也成为行业里聚焦关注的要点了。

众人皆知，万科身为营销策略领域里最早的标杆房地产企业，诸多策划方案在早些时候极为引人注目，具备很强的讲述故事的能力，华润置地的许多项目同样是聚焦于价值营销，这两家企业的风格较为相契合，如果。

现如今，华润置地总部之运营管理部副总金石，身为牵头集团整体营销管控之大人物，其早期源自万科系，且已然任职华润超12年！

其次，华润置地在其本身内部，开启了营销军团的内部竞聘行动，城市营销负责人的调动，也变得频繁起来，营销集团强管控的时代，也正式开启了。

于近期之时，华润置地内部营销首要人员展开了一番大的变动：先前山东公司的营销首要人员王浩执行调任成为北京营销首要人员，原本的北京营销首要人员姜伟成执行调任成为西安营销首要人员 。

原本郑州公司的营销总出现状况，原本就职于东北公司、负责多个项目营销的郑惠玲被调任成为郑州营销总，原本担任海南营销分管副总的彭杉杉被调任为山东公司分管副总。

原先是西安的营销总郑丽丽有着调任深圳公司的情况，其要牵头深圳超级巨无霸项目的整体营销工作，该项目是深圳润宏城中堂律师，它有着超百万的体量，具备地标综合体的调性，有望成为又一个类似深圳华润城的超级大盘。

今年底，华润置地于深圳，有两大超级豪宅，相继入市，尤其那与中海地产合作开发的深圳湾沄玺花园，极有可能是今年豪宅赛道中最为顶尖的项目之一，着实相当值得人们去期待 。

华润置地为了这个项目，从成都挖来了前四川滨江地产事业部副总钱浩，让其担任这一个超百亿豪宅项目营销负责人，如今在一线顶级豪宅市场，用人要求正逐步再提升。

近期，华润置地海南公司新成立了一个海棠湾事业部，原来中西部区域的营销副总李莉调去出任海棠湾事业部分管副总 。

能够发现，华润置地针对营销人才培养策略着重于具备解决问题能力的人，其中不少人在面临逆风状况的项目上拥有实际操作经验，这大概也是未来营销人才价值含量的关键所在。

中国金茂：龙湖帮开启

身处当下的央企阵容里，若论打造产品 IP 最为出色成功的，那便是中国金茂，其总部位于北京，然而却与传统北方房企在审美风格特征上毫无关联，在南方市场当中，还有诸多备受关注、脱颖而出的项目出现。

就在今年年初的时候，先是从集团层面进行了换帅，紧接着率先启动了组织调整工作，随后又迎来了四大新产品线的全面上市，这几个重要的管理动作，它们之间是无缝接驳相连的，切实地达成了通过业务来驱动组织的那种领先战略的落地实施。

要知道喔，金茂早期所开发的那个“金茂府”系列呀，它自身定位可是城市的中高端住宅产品呐，其整体的审美调性，向来都处于行业的前列位置哈，而这呢，又恰恰是金茂营销人身上所特有的那种产品思维哟。

产品力强但存在高溢价，与之相互配合的是具备系统化特征的营销操盘能力，二者共同打造出金茂于市场中的竞争优势，这种双轮驱动的发展模式，让金茂在竞争激烈的市场里脱颖而出，进而成为行业中的佼佼者。

早在2024年的时候，金茂引进了龙湖之前的城市总李剑，李剑是一位营销管理大师级别的高管，在一年时间里，他证明了自身的综合能力，金茂的业绩实现了突围，四大产品线陆陆续续在全国落地了。

因而，金茂领略到了营销人才变革结出的成果，一方面于杀人顶豪赛道持续推进创新产品的研发，不加停顿，另一方面着手展开营销人才的挖角行动，缘于此，市场当中金茂的营销人才所具备的含金量也开始呈现出提升的态势。

到了今年下半年的时候，金茂于华南地区，山东区域，北京地带，华东范围，西南领域等地，均有诸多业内顶级营销人加入进来，其在行业雇主品牌方面正逐步迈向第一梯队 。

近期，地产领域独家传来消息，曾经身为龙湖兰州事业部营销总的李文魁，现已加盟中国金茂，担任合肥公司营销总一职，同时，往昔华远地产集团的营销负责人王奔宇，也就是另一位人士，也已然涉足中国金茂，出任苏州公司营销总这一职位。

刘涵义，曾是前龙湖华西区域策略负责人，如今加盟中国金茂，担任重庆公司策划负责人，去年有多位龙湖系营销高管入职，如此一来，金茂营销阵营着实十分强大 。

经历这一轮之后，金茂营销体系内，龙湖系显著增多，龙湖系营销着重突出超强的一线客户视角，众多的人员出身于置业顾问，属于绝对的那种能攻坚克难应对硬仗的类别。

近期，金茂于上海的顶豪项目金茂璞元，首次开盘便达成去化比例为78%，此成绩颇为令人欣喜，这同时也是金茂所操盘的单价最高的豪宅项目，二期每平方米涨价2000元，必定又会引发一轮豪宅抢购的热潮 。

绿城中国：抗打型都要

过去几年，绿城中国身上有着诸多标签，产品大师、豪宅教父这些都已是过往情形，而现在，绿城身上那强营销的调性也在逐渐提升。

购房者的新一代，其信息获取的渠道呈现出碎片化的状态，他们在做决策的时候，显得更为理性，然而，却又比较容易受到营销内容的影响，所以，需要那种更强大的、更为精准的营销触达方式，以此来说服他们 。

此外，绿城所具备的独特气质，也是致使其早期营销体系未受大众瞩目之缘由，其营销话术愈发体系化且“网红化”，像突出“美好生活”、“服务体系”等 。

在线上售楼处方面，在直播卖房方面，在短视频内容营销方面，在私域流量运营等方面，绿城跟进得极为迅速，而且投入颇为巨大，一心想要在每一个有可能的触点去抓住客户。

绿城中国总部营销服务中心设有销售管理部门，设有客户研究部门，设有数字化部门，经由此向营销实效化转变，着重于客户以及数字化创新运用，此举而成了支撑公司业绩的重点所在。

随着这一轮，一二线城市的豪宅PK大战拉开帷幕，绿城身为老牌玩家，对于营销核心人才的引进不可或缺，且要与持续拿地保持同步，从2023年直至如今，陆续有来自万科、龙湖、仁恒系的营销经理人加入。

在不久之前的这段时期，再次展开的新一轮人才竞争持续运作，绿城中国成功引入两位营销领域关键人士，其中有着金茂苏州公司前任营销总职位之周雪林成为绿城中国西北版图区域营销中心副总 。

西北区域，被当作绿城中国三大投资重镇之一，还是西安上半年当中拿地数量排在首位的房企，所以从外部吸收那些营销方面的高手就变成了必然的事情。

有个叫周雪林的，于旭辉、龙湖、金茂这三家头部房企，均有着极其优异的表现，正处于精力充沛、充满冲劲及智慧，可以担当重任的年纪，而绿城营销人才这一队伍，又增添了一员实力强劲的猛将。

由于原绿城南京公司营销部门的副负责人沈昊，获得晋升成为华东区域营销中心副总经理，所以南京公司最终迎来了能够接任其职位的人员，。

本地产独家渠道一品塘得到消息，原本担任金地商置东部区域营销总监的袁宁，加入了绿城中国，出任华东区域南京公司负责营销全盘管理方面工作的营销副总一职，全面主持该南京公司营销管理工作 。

以长期在南京作深入耕耘的营销方面的勇猛干将身份著称的袁宁，其加盟的时刻是相当不错的。绿城在南京当下有两大顶级豪华产品带来了启发，若要证实自身能力，唯有靠业绩来表明 。

绿城在寻找营销方面的人才时，秉持着一种不拘泥于小节的态度，年龄不是他们衡量人才的关键因素，学历也并非重点考量，唯独业绩以及对产品的理解才是最为核心的要点，凭借这样的理念，绿城走出了一条独具特色的发展道路。

总结：

于房地产行业，处于从增量朝着存量转变的这般大背景情形下，许多房企常常对产品予以较多关注，然而营销系统好像并未被给予重视。

不乏众多头部房企，对其而言，产品力的背后即为营销力，不管是产品，还是营销，它们本身都是针对客户研究成果的一次检验，所有这些，堪称当下新市场以客户为导向的正面突围记录。

不久后的未来，这场存在于“产品灵魂”跟“营销肉体”之间的，博弈以及融合，才是房企穿越周期的解题办法之 一。

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