最高人民法院关于审理商品房买卖

东莞中堂律师获悉

最高人民法院

关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释

（2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过 根据最高人民法院审判委员会第1823次会议《最高人民法院民事案件修正案》 2020年12月23日。（修订）

为了正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律，制定本解释。并结合民事审判实践。

第一条 本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）向社会公开销售未建成或者已竣工的房屋，并将房屋所有权转让给他人的情形。买方，买方支付价款。合同。

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证与买受人签订的商品房预售合同无效。但如果出卖人在提起诉讼之前取得了商品房预售许可证，则可以视为有效。

第三条 商品房销售广告、宣传材料属于要约邀请，但出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺较为具体，对成交的结论产生重大影响。商品房买卖合同和房价的确定。影响，构成要约。即使商品房买卖合同中未包含该说明和承诺中堂律师，也应作为合同的一部分。当事人违反约定的，应当承担违约责任。

第四条 出卖人以认购、订购、预约等方式接受买受人支付的定金作为订立商品房买卖合同的担保东莞中堂律师，因当事人一方原因致使商品房买卖合同不能订立的，按照存款法律规定办理；因双方原因无法订立商品房销售合同的，出卖人应当将定金退还给买受人。

第五条 商品房认购、订购、预定等协议有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房销售合同主要内容，且出卖人已接受购买的约定款额的，该协议视为商品房销售。合同。

第六条 当事人以商品房预售合同未依照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以登记备案程序作为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但一方已履行主要义务并另一方已接受的除外。

第七条 买受人以出卖人与第三人恶意串通单独订立商品房买卖合同并交付使用，造成房屋买卖合同无效，请求确认出卖人与第三人之间的商品房买卖合同无效。买方无法获得房屋。 ，应该支持。

第八条 房屋所有权转移，视为房屋交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋损坏、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；如果买方收到卖方的书面交货通知后无正当理由拒绝接收，则房屋损坏或灭失的风险将由卖方承担。自书面交货通知确定的交货使用之日起，由买方承担，但法律另有规定或双方另有约定的除外。

第九条 房屋主体结构因质量不合格而无法交付使用，或者房屋交付使用后，经确认房屋主体结构质量不合格，买受人请求解除交付使用的；合同及损失赔偿均予以支持。

第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住和使用，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应当支持。

交付使用的房屋出现质量问题的，在保修期内出卖人承担修理责任；出卖人拒绝修理或者逾期修理的，买受人可以自行修理或者委托他人修理。修理期间造成的修理费用及其他损失由卖方承担。

第十一条 根据民法第五百六十三条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付价款，经催告后三个月内不履行的，权利人要求卖方终止合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定的，行使解除权的合理期限为经对方催告后的三个月。对方当事人未催告的，解除权应当自当事人知道或者应当知道解除原因之日起一年内行使。逾期不行使的，终止权消灭。

第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，按照违约金超过造成损失30%的标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，违约金的数额应当按照违约造成的损失确定。

第十三条 商品房买卖合同未约定违约金数额和损失赔偿数额的计算方法。违约金或者损失赔偿的数额可以参照下列标准确定：

逾期付款按照未付购房款总额计算，并参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息计收标准。

房屋逾期交付使用的，逾期交付期间同地点同类房屋的租金标准按照有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评估的租金标准确定。房子。

第十四条 因出卖人的过错，买受人未能在下列期限内取得房地产权证书的，出卖人应当承担违约责任，但当事人另有特别约定的除外：

（一）商品房买卖合同约定的不动产登记期限；

（二）商品房买卖合同标的物为未建成房屋的，自房屋交付使用之日起计算90日；

（三）商品房买卖合同标的物为竣工房屋的，自合同订立之日起计算90日。

合同没有约定违约金或损失金额难以确定的，可以按照已支付的购房款总额，参照金融机构规定的逾期贷款利息计算和收取标准计算。中国人民银行。

第十五条 商品房销售合同或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的不动产登记期限届满后，因出卖人原因，买受人无法办理不动产登记的，买受人要求解除合同并赔偿损失的，应予支持。

第十六条 出卖人与承销商签订商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋以出卖人名义交由承销商出售的，承销后尚未售出的房屋包销期间由包销商按照合同约定进行销售。除非双方另有约定，否则按包销价格购买。

第十七条 出卖人自行出售同意承销商承保的房屋，承销商向出卖人请求赔偿损失的，应当支持，但当事人另有约定的除外。

第十八条 买卖双方因商品房买卖合同发生纠纷的，人民法院应当通知承销商参加诉讼；逾期未通知承销商参加诉讼的，应当通知承销商参加诉讼。出卖人、包销商、买受人对各自的权利义务有明确约定的，人民法院应当通知包销商参加诉讼。内容决定当事人的诉讼资格。

第十九条 商品房销售合同规定，买受人以担保贷款方式付款，因一方原因不能订立商品房担保贷款合同，商品房销售合同不能继续履行的，另一方甲方可以要求解除合同并赔偿损失。因非双方原因导致商品房担保贷款合同不能订立，商品房销售合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当返还商品房销售合同的本金。收到的购买价格及其利息或存款给买方。人们。

第二十条 因商品房销售合同被确认无效或者被撤销、终止，导致商品房担保贷款合同目的未能实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当支持。

第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，当事人请求确认商品房买卖合同的效力或者撤销、终止合同的，被担保人作为第三人提起诉讼的，当事人有独立请求权的，应当凭商品房买卖合同提起诉讼。担保贷款合同纠纷一并审理；不起诉的，仅处理商品房买卖合同纠纷。被担保人就商品房担保贷款合同纠纷单独提起诉讼的，可以与商品房买卖合同纠纷一并审理。

商品房销售合同被确认无效或者被撤销、终止，商品房担保贷款合同也终止后，出卖人应当将购房贷款本息和收到的购房款退还给被担保方和被担保方。买家分别。

第二十二条 买受人未按照商品房担保贷款合同偿还贷款，且未向被担保人办理房地产抵押登记手续。担保权人起诉买受人，要求处分商品房买卖合同项下的买受人合同。卖方有权参加诉讼的，应当通知卖方参加诉讼；被担保人同时起诉出卖人时，出卖人为商品房担保贷款合同提供担保的，应当列为共同被告。

第二十三条 买受人未按照商品房担保贷款合同约定偿还贷款，但已取得房地产权属证明，并向被担保人办理了房地产抵押登记手续的。抵押权人要求买受人偿还贷款或发放抵押贷款的，如果先付清房屋款，则不得将出卖人追加为当事人，除非出卖人提供担保。

第二十四条 本解释自2003年6月1日起施行。

城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷，适用本解释。

《城市房地产管理法》施行后签订的商品房买卖合同产生的纠纷，在本解释颁布施行前已结案。当事人按照审判监督程序申请再审或者决定再审的，不适用本解释。

《城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖，适用当时的法律、法规和《关于施行前审理房地产开发经营案件若干问题的解答》最高人民法院《房地产管理法》。

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