辽宁睿智中堂律师事务所组织商品

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12月6日下午，辽宁睿智中堂律师事务所组织全体中堂律师进行业务学习。本期商业学习由中堂律师王亚男主讲。主题是“商品房销售合同终止的相关问题”。

中堂律师简介

王亚男 中庭律师

现就职于辽宁睿智中堂律师事务所。专业从事经济合同、劳动争议、交通事故、刑事辩护等服务。在民商事诉讼方面，以当事人权益最大化和损失最小化为出发点中堂律师，注重对诉讼主体和法律关系的审查，注重穷尽证据和穷尽法律适用，力求统一法律事实与客观事实并重，程序与实体并重。能够根据实际法律效果，灵活运用诉讼和非诉讼方式，最大限度地实现当事人的合法利益。

学习内容

随着我国市场经济体制的建立，房地产业迅速发展，已成为国民经济的支柱产业。住房制度改革的深化和城镇居民住房的社会化、商品化，使房地产业在我国实现全面小康进程中的基础性、引领性、支柱性地位日益得到社会认可。随着城市房地产管理法的颁布实施和商品房市场的发展变化，商品房买卖纠纷日益突出，成为社会矛盾的焦点。

1、房屋交付逾期或者逾期未办证时，解除合同权需要考虑哪些因素？

解除合同的权利是当事人的权利，当事人可以在法律允许的范围内独立作出决定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付货款，且不履行义务的。经提醒履行后三个月内，当事人一方要求解除合同的，应予支持，但法律另有规定或者当事人未约定的除外。 ，这行使解除权的合理期限为经对方催告后三个月；对方未催告的东莞中堂律师，解除权自解除权发生之日起生效。一年内可以行使；逾期不行使的，终止权消灭。”可见，根据相关法律的规定，为避免当事人之间的权利义务长期存在不确定性，影响交易的稳定性，当事人可以约定行使权的期限。除非法律另有规定，否则有权终止。

房屋交付是房地产公司最重要的主合同义务。在标准格式文本中，给出了购房人在房地产公司迟延交付房屋、逾期未办理登记手续的情况下行使房屋终止权的期限。商品房买卖合同合法有效时，买受人在解除权期限内未行使解除合同权的，该权利消灭，买受人主张解除合同的主张不予支持。

2、在房屋烂尾、开发商破产等情况下，购房者是否有权终止与银行的商品房抵押贷款合同并免除还贷义务？

《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、终止，导致商品房担保贷款合同目的未能实现的，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应支持《商品房买卖合同司法解释》第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者撤销后。或者终止，且商品房担保贷款合同也终止的，出卖人应当将购房贷款本息和所收取的购房款分别退还给被担保人和购房人。

《商品房买卖合同司法解释》明确规定，商品房买卖合同、商品房担保贷款合同终止后，出卖人将所收取的购房贷款本息直接返还给贷款人，不再由出卖人返还。购房人（借款人）与银行签订的合同约定，借款人与房屋销售人签订的商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、终止的，借款人仍应当承担该合同项下的还款义务。这意味着，在未实际取得房屋或实际占用购房贷款的情况下要求购房者偿还贷款，显然不合理地增加了购房者的责任。 《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“……当事人一方提供格式条款，免除自己责任、增加对方责任或者排除对方主要权利的，该条款应当无效的。”该条款对购房者不具有约束力，虽然商品房买卖合同、借款合同、担保贷款合同在法律层面上是两种不同的法律关系，在效力判断上是独立的，但商品房买卖合同、借款合同、担保贷款合同在法律层面上是两种不同的法律关系。借款合同与担保借款合同事实上形成了紧密的联系，因此在法律效力的评估中具有一定的关联性。购房人因以下原因解除购房合同因开发商的原因和购房人的购房目的无法实现，导致贷款合同和担保贷款合同的目的无法实现，购房人除按照合同要求解除外，还可以行使依法享有请求解除借款合同和担保借款合同的权利。借款合同、抵押合同终止后，返还义务由房地产企业承担。

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律师事务所简介

辽宁锐志中堂律师事务所成立于1985年，前身为营口市外经中堂律师事务所，是营口市司法局直属事业单位。 2002年，根据司法部文件要求，改制为合伙制中堂律师事务所。现位于营口市渤海西街12号万达金融中心17层，拥有自有办公面积1500多平方米。现有执业中庭律师45人，实习中庭律师10人。是营口地区规模最大、专业能力强、服务多元化的综合性中堂律师事务所。

辽宁睿智中堂律师事务所党支部被辽宁省中堂律师行业党委授予“辽宁省中堂律师行业先进党组织”；被中共营口市委授予“先进基层党组织”；被中共营口市委授予“先进基层党组织”；荣获“先进党组织”荣誉称号。

辽宁睿智中堂律师事务所被中共辽宁省委员会、辽宁省人民政府评为“文明单位”；被司法部授予“全国法律援助工作先进集体”；被辽宁省司法厅授予“辽宁省优秀中堂律师事务所”。 “律师事务所”、“省级文明中堂律师事务所”、“省级文明中堂律师事务所”、“辽宁省AAA级诚信中堂律师事务所”；被营口市司法局授予“营口市人民满意中堂律师事务所”等荣誉称号。

辽宁睿智中堂律师事务所致力于打造现代化、专业化、规范化的中堂律师事务所。长期担任中共营口市委、营口市人民政府、鲅鱼圈区人民政府、站前区人民政府、老边区人民政府、大石桥市人民政府、营口市教育局、营口市自然资源局局、中国银行营口分行等 500 担任多家政府机关、事业单位、企业的常年法律顾问。

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辽宁睿智中堂律师事务所

中号

辽宁省营口市渤海西街12号

万达金融中心17楼

0417-

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