商品房买卖合同纠纷案件审理指南

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为正确、及时审理涉及商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《城市房地产管理法》根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国担保法》等有关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条

本解释所称商品房销售合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）向社会公开销售未建成或者已竣工的房屋，并将房屋所有权转让给买受人的合同。买方支付价款。

第二条

出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人签订的商品房预售合同无效。但在提起诉讼之前取得商品房预售许可证的，可以视为有效。

第三条

商品房销售广告、宣传材料属于要约邀请，但出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺是具体的，对商品房销售的成交产生重大影响合同和房价的确定。应被视为要约。这些说明和承诺即使没有写入商品房买卖合同，也应视为合同内容。当事人违反约定的，应当承担违约责任。

第四条

出卖人通过认购、订购、预约等方式接受买受人支付的定金作为订立商品房买卖合同的保证，因当事人一方原因致使商品房买卖合同不能订立的，按照存款法律规定办理；由于不能归咎于当事人之间的原因导致商品房买卖合同不能订立的，出卖人应当将定金退还给买受人。

第五条

商品房认购、订购、预定等协议有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房销售合同主要内容，且出卖人已接受购房款的，双方同意的，该协议视为商品房买卖合同。

第六条

当事人以商品房预售合同未依照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以登记备案程序作为商品房预售合同生效条件的中堂律师，从其约定，但一方已履行主要义务并另一方已接受的除外。

第七条

拆迁人与被拆迁人以产权调换的形式签订拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人向被拆迁人补偿具有特定位置和用途的房屋。拆迁人将补偿安置房出售给第三方的，被拆迁人要求优先获得补偿安置房的，应当支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定办理。

第八条

有下列情形之一，致使商品房买卖合同目的无法实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付的购房款及利息，赔偿损失；并可以要求卖方承担不超过已支付的购买价款的费用。双重责任：

（一）商品房买卖合同签订后，出卖人在未通知买受人的情况下将房屋抵押给第三人的；

（二）商品房销售合同签订后，出卖人将房屋出售给第三方。

第九条

出卖人订立商品房买卖合同，有下列情形之一，导致合同无效、撤销或者终止的，买受人可以要求返还货款和已付利息、赔偿损失，并可以要求卖家承担的金额不得超过已支付的金额。赔偿责任相当于购买价格的一倍：

（一）故意隐瞒未取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证的；

（二）故意隐瞒所售房屋已抵押的情况的；

（三）故意隐瞒所出售房屋已被出售给第三人或者房屋已被拆迁补偿安置的事实的。

第十条

买受人以出卖人恶意串通第三人单独订立商品房买卖合同并交付使用为由，请求确认出卖人与第三人之间的商品房买卖合同无效，买受人无法取得房屋的，买受人应当予以支持。

第十一条

房屋所有权转移视为房屋交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋损坏、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；如果买方收到卖方的书面交货通知后无正当理由拒绝接收，则房屋损坏或灭失的风险将由卖方承担。自书面交货通知确定的交货使用之日起，由买方承担，但法律另有规定或双方另有约定的除外。

第十二条

因房屋主体结构质量不合格无法交付使用，或者房屋交付使用后经查实房屋主体结构质量不合格的，买受人要求解除合同并赔偿损失的造成损失的，予以支持。

第十三条

因房屋质量问题严重影响正常居住和使用，买受人要求解除合同并赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋出现质量问题的，在保修期内出卖人承担修理责任；出卖人拒绝修理或者逾期修理的，买受人可以自行修理或者委托他人修理。修理期间造成的修理费用及其他损失由卖方承担。

第十四条

出卖人交付使用的房屋建筑面积或者建筑面积与商品房销售合同约定面积不一致的，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（1）面积误差率绝对值在3%（含）以内，按合同约定价格结算。买方要求解除合同的，不予支持；

（2）面积误差率绝对值超过3%，买受人要求解除合同并返还已付货款及利息的，应予支持。买方同意继续履行合同。房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差率在3%（含）以内的部分，由买受人按约定价格补足。面积误差率超过3%的部分，由买方按约定价格支付。房子的价格由卖方承担。所有权属于买方；如果房屋实际面积小于合同规定面积，面积误差率在3%以内（含3%）部分的价款和利息将由卖方退还给买方，面积误差率超过3%的部分房价及利息将退还给买家。卖方将双倍返还给买方。

第十五条

根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付货款，经催告后三个月内合理期限内不履行的，当事人之一当事人请求解除合同的，应当支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定的，行使解除权的合理期限为经对方催告后的三个月。对方当事人未催告的，解除权应当自解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使解除权的，解除权消灭。

第十六条

当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，按照所造成损失30%以上的数额适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由要求增加的，按照违约造成的金额减少。违约金的数额根据损失确定。

第十七条

商品房买卖合同未约定违约金数额和损失补偿金额的计算方法。违约金或者损失赔偿的数额可以参照下列标准确定：

逾期付款按照未付购房款总额计算，并参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息计收标准。

房屋逾期交付使用的，逾期交付期间同地点同类房屋的租金标准按照有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评估的租金标准确定。房子。

第十八条

因出卖人的过错，买受人未能在下列期限内取得房屋所有权证的，出卖人应当承担违约责任，但双方另有特别约定的除外：

（一）商品房买卖合同约定的房屋所有权登记期限；

（二）商品房买卖合同标的物为未建成房屋的，自房屋交付使用之日起计算90日；

（三）商品房买卖合同标的物为竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或损失金额难以确定的，可以按照已支付的购房款总额，参照金融机构规定的逾期贷款利息计算和收取标准计算。中国人民银行。

第十九条

商品房买卖合同或者《城市房地产开发管理条例》第三十三条规定的房屋所有权登记期限届满超过一年，买受人无法办理房屋登记的因出卖人原因造成所有权归属的，买受人提出解除合同并赔偿损失的请求，应予支持。

第二十条

出卖人与承销商签订商品房承销合同的，约定出卖人将其开发建设的房屋以出卖人的名义交给承销商进行销售。包销期满的，未售出的房屋由包销商按照合同约定的包销价格购买。当事人另有约定的除外。

第二十一条

出卖人自行出售同意承销商承保的房屋，承销商向出卖人请求赔偿损失的，应当支持，但当事人另有约定的除外。

第二十二条

买卖双方因商品房买卖合同发生纠纷的，人民法院应当通知承保人参加诉讼；逾期未履行的，人民法院应当通知承保人参加诉讼。卖方、包销商、买方对各自的权利义务有明确约定的，按照约定内容确定当事人。诉讼状态。

第二十三条

商品房买卖合同规定，买受人以担保贷款方式付款，因一方原因未能签订商品房担保贷款合同，商品房买卖合同无法继续履行的，另一方可以请求解除合同并赔偿损失。因非双方原因导致商品房担保贷款合同不能订立，商品房销售合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当返还商品房销售合同的本金。收到的购买价格及其利息或存款给买方。人们。

第二十四条

因商品房销售合同被确认无效或者被撤销、终止，导致商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十五条

以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，一方当事人请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、终止合同的，被担保人作为第三人提起诉讼的，具有独立债权的，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理。审判;未提起诉讼的，仅处理商品房买卖合同纠纷。被担保人就商品房担保贷款合同纠纷单独提起诉讼的，可以与商品房买卖合同纠纷一并审理。

商品房销售合同被确认无效或者被撤销、终止，商品房担保贷款合同也终止后，出卖人应当将购房贷款本息和收到的购房款退还给被担保方和被担保方。买家分别。

第二十六条

买受人未按照商品房担保贷款合同约定偿还贷款东莞中堂律师，且未向被担保人办理商品房抵押登记手续，被担保人起诉买受人，请求处分买受人的合同权利的。商品房销售合同，应当告知出卖人参加诉讼；被担保人同时起诉出卖人时，出卖人为商品房担保贷款合同提供担保的，应当列为共同被告。

第二十七条

买受人未按照商品房担保贷款合同约定偿还贷款，但已取得房屋所有权证并与被担保人办理商品房抵押登记手续的。抵押权人请求买受人偿还贷款或者优先偿还抵押房屋。 ，除非卖方提供担保，否则不应将卖方添加为当事人。

第二十八条

本解释自2003年6月1日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后签订的商品房买卖合同发生的纠纷，适用本解释。本解释发布施行后，如果仍处于一审、二审阶段的。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后签订的商品房买卖合同产生的纠纷，在本解释公布施行前已尘埃落定。当事人按照审判监督程序申请再审或者决定再审的，不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖，适用当时的法律、法规和最高人民法院《关于审理房地产管理法若干问题的解答》。 《房地产管理法》施行前的房地产开发经营案例》。

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