上海市崇明区人民法院：（2024）沪0151民初1289号房屋租赁合同纠纷案

东莞中堂律师获悉

上海市崇明区人民法院

民事判决书

案号：（2024）沪0151民初1289号

原告：黄某，性别女，出生于1975年1月28日，民族为汉族，居住在上海市宝山区。

委托诉讼代理人：许某，某某中堂律师事务所1中堂律师。

委托诉讼代理人：袁某，某某中堂律师事务所1实习中堂律师。

被告：某某公司1，住所地上海市青浦区。

法定代表人：倪某，执行董事。

委托诉讼代理人：陈某，某某中堂律师事务所2中堂律师。

原告黄某和被告某某公司1之间关于房屋租赁的争议案件，本院在2024年1月11日接收后，依照规定采用简易审理方式，并于2024年1月24日举行了一次公开庭审。原告黄某的委托代理人许某、袁某，以及被告某某公司1的委托代理人陈某均出席了庭审活动。该案现已处理完毕。

原告黄某向本院提起诉讼，要求被告支付其拖欠的租金，具体为2022年5月1日至2022年10月31日期间的欠款49,673.6元，以及2022年11月1日至2023年4月30日期间的欠款52,288元，两项合计101,961.6元；还要求被告支付逾期付款的违约金，其中以49,673.60元为基数，从2023年2月1日开始计算，到实际支付之日止，按照每日万分之一的标准计算，暂计至2023年8月31日为1,534.1元；另外以52,288元为基数，从2023年6月1日开始计算，到实际支付之日止，同样按照每日万分之一的标准计算；最后，要求本案的诉讼费用由被告承担。庭审时，原告调整了诉讼要求，具体如下：首先，要求被告补偿原告从2022年5月1日到2022年10月31日拖欠的租金49,673.6元，从2022年11月1日到2023年4月30日拖欠的租金52,288元，以及从2023年5月1日到2023年10月31日拖欠的租金52,288元，总计154,249.60元；其次，要求被告向原告支付延迟支付的违约金，本金为49,673.60元，从2023年1月31日开始计算，到实际支付之日止，按照每日万分之一的比例计算，暂计到2023年12月31日为2,788.30元；本金为52,288元，从2023年5月31日开始计算，到实际支付之日止，同样按照每日万分之一的比例计算；最后，要求本案的诉讼费用由被告承担。事实与缘由：原被告双方在2016年10月11日签署了《绿地东海岸第五大道委托经营管理协议》，此协议简称为“委托协议”。根据协议内容，原告将坐落于上海市崇明区的房产委托给被告实施经营与维护。该协议规定的经营维护时段，自2017年5月1日持续至2031年4月30日。依照委托契约第五项第一则规定：收益（租赁金）依照委托契约所列两种方式中原告最优者分配给原告。按照委托契约第六项第四则规定：若被告延迟支付款项，每日按应付金额万分之一向原告支付补偿金。2022年12月20日，被告向原告等业主群体发送了关于崇明新都会项目支付2022年5月1日至2022年10月31日期间的租金收益的《通知书》。该通知要求业主缴纳税款并开具发票，明确告知业主需要办理收益收取相关手续。通知中列明了税务缴纳的地点，以及办理开票的具体时间。同时，提供了开具发票所需的关键信息，包括发票的接收地点。此外，通知还说明了如果错过了集中的开票日期东莞中堂律师中堂律师，应该采取何种补救措施。二零二二年十二月十七日，原告出具了《上海增值税普通发票》，上面注明，购买方是某某公司一，单位名称为私房出租，总计金额五十二万二千八百八十八元，备注信息表明开票的租金时段是从二零二二年五月一日持续到二零二二年十月三十一日。原告交给被告相关票据之后，被告仅结算了二零二二年五月一日到二零二二年十月三十一日这段时间内百分之五的房租，另外百分之九十五的房租四万九千六百七十三元六角分，至今没有支付给原告。依据合同规定，被告需向原告支付从2022年11月1日到2023年4月30日的租金共52,288元，以及从2023年5月1日到2023年10月31日的租金也是52,288元。截至诉讼开始时，被告仍未支付这两个时段的租金。另外，被告已经把那套房子租给了某某公司。经过长时间拖欠，被告未能支付原告约定的租金，已经构成违约行为，现依据委托协议内容以及《民法典》和《民诉法》等法律条文，向贵院提起诉讼，要求被告支付拖欠的租金总额为154,249.60元，同时要求支付利息和违约金，请贵院根据法律规定查明事实，支持原告的全部诉讼要求，保障原告的合法权益。

被告某某公司承认原告所述欠租数额无误，但以疫情为由申请宽限三个月至半年的租金缴纳；原告于庭审时才提交2022年11月1日到2023年10月31日的增值税凭证，依照合同第六条第三款，这两期款项尚未届满最终偿付时限，故拒绝支付；2022年5月1日到同年10月31日的违约金应自2023年1月31日始计；合同规定的每日万分之零点一罚息标准过重，恳请改成以一年期贷款市场报价利率为基准计算。

本院审理后确认事实如下：原告黄某是相关房屋的所有者，该房屋的建筑面积为89.85平方米。2016年10月11日，原告黄某（甲方）与被告某某公司1（乙方）签订了委托经营合同，规定甲方委托乙方将相关房屋作为办公场所进行管理，甲方委托乙方进行经营管理的期限到2031年4月30日为止。第五条条款，甲乙双方共同认可，在甲方委托乙方负责该物业运营期间，从运营开始那天到2018年4月30日这段时间，乙方无需向甲方支付租金分成，2018年5月1日到2031年4月30日这段时间，乙方负责该物业运营所获得的收益，按照以下A或B方案中甲方分成高者来分配收益：其中A方案是：2018年5月1日到2019年4月30日，甲方分得的收益（年收益含税）等于甲方购买该物业的成交价格除以0.9乘以5%；2019年5月1日到2022年4月30日，甲方分得的收益（年收益含税）等于甲方购买该物业的成交价格除以0.9乘以6%；2022年5月1日到2025年4月30日，甲方分得的收益（年收益含税）等于甲方购买该物业的成交价格除以0.9乘以7%；……注①甲方购买该物业的成交价格以甲方与绿地公司签订的商品房买卖合同里约定的价格为准。五十二条规定，甲方和乙方一起认可，倘若该房产出现空置，或者租赁收入不够支付第五十一条A项中约定的甲方收益，不足的金额由乙方承担。六十二条说明，在受托经营期间，甲方所得采用先经营再支付的模式，首次获得收益的发放时间是二零一八年十一月，往后每半年发放一次。甲方须于每年四月一日至三十日，以及十月一日至三十日之间，将上一阶段半年度的收入凭证递交给乙方，此凭证需符合税务机构的规范，同时也要契合乙方的条件。依据第六条第三款，甲方委托乙方在某某银行分行建立账户，乙方在收到甲方遵照第六条第二款所提交的凭证后，应在下个月三十日之前，将约定的经营收益汇入甲方上述账户。若甲方未能实践本协议规定的责任，则乙方有权顺延支付给甲方的款项。乙方实际完成转账或付款的日期，就是乙方的付款时间，假如甲方未能准时收到这笔钱并非因为乙方的过错，这种情况就不算乙方延迟付款。第六十四条规定，乙方若延迟支付前述款项，则每日需按应付金额的万分之一向甲方支付补偿金，若延迟时间达半年以上，甲方应书面通知乙方一次，并给予不少于十五个工作日的宽限期，若宽限期结束乙方仍未支付，甲方有权终止本协议，甲方决定终止本协议时，需书面告知乙方。

进一步查证，黄某在2022年12月27日向被告提供了上海增值税普通发票一张，该发票注明服务项目为私房租赁，总额为52,288元，备注信息显示房屋位置在崇明区城桥镇，租赁期间为2022年5月1日至2022年10月31日；黄某又在2024年1月24日向被告提供了两张上海增值税普通发票，两张发票均标明服务项目为私房租赁，金额均为52,288元，备注分别注明房屋位置在崇明区城桥镇，租赁期间为2022年11月1日至2023年4月30日，以及2023年5月1日至2023年10月31日。

这些情况，根据相关人员的说法以及被告提交的《授权处理合同》、房产归属证明、沪地税增值票等材料得以证实，审判机关对此表示肯定。

本院认定，原告与被告签订的《委托经营管理协议》是双方真实意愿的体现，并且没有违背法律、行政法规中的强制性条款，应当被视为合法有效，双方都应该严格遵守合同内容，完全实现自己的责任。原告将相关房屋交给被告使用，但被告没有依照合同规定及时全额支付租金，已经形成违约，需要承担相应的违约后果。原告请求被告支付租赁费用及违约补偿的诉求，符合法律规定，本法庭予以采纳。就租赁款项的缴纳时限而言，《委托运营合同》明确，被告在取得发票之后下一个月的三十日之前，须向原告缴纳租赁费用，因此对于原告所提违约补偿的起始日进行相应变更。被告提出因疫情状况要求减少部分租赁费用，原告对此持反对意见。本院认定，原告与被告在疫情期间未就租金减免达成共识，被告也未提供证据证明疫情或防控措施使其经营收益显著降低，因此本院不接受被告这一抗辩理由。对于逾期付款的违约金，被告认为日万分之一的计算标准过高的主张，本院不予支持。被告关于支付期限尚未到期的抗辩，本院同样不予认可。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款以及第五百七十七条的相关内容，现作出如下判决：

被告某某公司须在本判决生效后十日内支付原告黄某2022年5月1日至2023年10月31日期间的租金共计154,249.60元，并支付逾期付款违约金，该违约金分两部分计算，第一部分以49,673.60元为计算基础，自2023年1月31日起至实际支付之日止，按每日万分之一的标准计算，第二部分以52,288元为计算基础，自2024年3月1日起至实际支付之日止，同样按每日万分之一的标准计算。

若未依照本判决所定时间履行支付金钱的义务，则须依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的条款，增加迟延履行阶段的债务利息。

诉讼费用总计三千四百四十元，按照规定减半处理，最终金额为一千七百二十元，该笔款项需由被告单位某某公司承担。

若对这则裁决持有异议，可在裁决文书交到之时起十五天之内，向本法院提交申诉文书，同时需根据对方当事人的数量准备相应份数的副本，然后将申诉提交至上海市第二中级人民法院。

审??判??员

王军涛

书??记??员

施彦雯

二〇二四年三月十一日

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