中华人民共和国国务院令第248号城市房地产开发经营管理条例公布施行

东莞中堂律师获悉

中华人民共和国国务院令

第　248　号

《城市房地产开发经营管理条例》于一九九八年七月二十日经国务院常务会议批准，现予以正式颁布并开始执行。

总　理　朱镕基

一九九八年七月二十日

城市房地产开发经营管理条例

第一章　总　　则

为了约束建筑产业的交易流程，强化对都市房产交易活动的管控，推动并维护建筑产业的平稳进步，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关条款，特制定本规章。

第二条 本条例所指的房地产项目运作，是开发单位在规划区域内的国有地皮上实施基础建设、建造建筑，并将开发工程进行转让，或者售卖、租赁住宅的行为。

第三条 房地产开发经营需兼顾经济收益、社会效果与生态效益，遵循统筹兼顾的指导方针，实施整体规划、科学安排、整体推进、完善设施。

第四条 国家住建部门承担全国房地产交易行为的监管任务。

省市级地方政府房产管理部门承担起本区域房地产经营行为的监管职责。他们负责实施相关活动的监督，确保其依法进行。

负责土地管理事务的县级以上政府部门，根据相关法律及行政法规的要求，承担与房产开发及经营活动相关的土地事务管理职责。

第二章　房地产开发企业

第五条 要成立房地产开发公司，除了要满足相关法律行政法规规定的企业成立要求外，还必须具备以下条件：

（一）有100万元以上的注册资本；

需要至少四名具备相应资质的房地产或建筑工程领域的专职技术人士东莞中堂律师，并且要有两名以上持有从业资格的专职财务管理人员

省级、自治州级、直辖市当局能够依据本区域的具体状况，对创办房地产经营公司的最低资金额和专业技术人才的要求制定比前述条款更严格的规范。

第六条 外商投资建立房地产公司，除了要满足条例第五条的条件，还必须按照外商投资相关法律和行政法规，完成必要的审批流程。

第七条 要成立房地产公司，需向县级以上政府的工商部门去申请注册。工商部门若发现符合条例第五条要求的，须在收到申请后三十天内完成注册；若觉得不符合条件，不予注册的，要讲明原因。

监管机构审批房地产公司注册申请时，需征询同级房地产管理部门的看法。

第八条 房地产开发公司须在拿到营业执照后三十天内，携带以下资料，向登记机关所在地的房地产管理机构报备：

（一）营业执照复印件；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

第九条 房地产开发管理机构需依据开发公司的资金实力、技术人才储备以及项目运作成效等要素，为已备案的房地产开发商评定等级。开发商须根据所获等级，负责相应档次的房地产项目。详细规程由国家住建部门负责拟定。

第三章　房地产开发建设

第十条 选定房地产发展计划，务必契合土地使用布局蓝图、年度建筑用地安排以及城镇建设蓝图、房产开发年度蓝图；若依照国家法则须获计划机构核准，还应向计划机构报备，同时归入年度固定资本投资蓝图。

第十一条 在选择房地产开发项目时，要同时考虑对老城区进行改造和建设新区域，重点改善那些基础设施落后、交通不畅、环境污染重以及老旧房屋聚集的地方，目的是维护城市的自然生态平衡，并保护有价值的历史建筑。

房地产开发用地的获取必须通过招标拍卖挂牌等出让形式进行，除非符合法律和国务院的相关规定，才可以选择以划拨方式获得。

土地使用权的出让或划拨在进行之前，县和县级以上地方政府的相关规划管理部门以及房产开发管理部门，需要针对以下内容形成书面建议，这些意见将作为土地使用权出让或划拨的重要参考依据，需要被考虑进去

（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

（二）城市规划设计条件；

（三）基础设施和公共设施的建设要求；

（四）基础设施建成后的产权界定；

（五）项目拆迁补偿、安置要求。

第十三条 房地产开发项目必须设立资金准备金机制，准备金在项目整体投入中的占比需达到二十个百分点以上。

第十四条 房地产开发项目的建设过程需要全面规划附属设施的建设，实施时要遵循先完成地下工程再进行地上施工的顺序。

第十五条 房地产开发单位需遵循土地使用权出让协议规定的土地用途、动工开发时限开展项目建设。若出让协议约定的动工开发时限已满一年而未开工建设，则可以收取相当于土地使用权出让费用百分之二十以下的土地闲置补偿金；若出让协议约定的动工开发时限已满两年而未开工建设，则可以无偿收回土地使用权。但是，假如出现非人力所能控制的情况，或者是因为政府部门及其相关单位的行为，又或者是为了动工所必须进行的前期准备工作导致动工时间推迟中堂律师，这种情况就不在考虑范围内。

第十六条 房地产开发单位所建设的房地产项目，必须满足相关法律、法规的要求，同时符合建筑工程的质量、安全标准，以及建筑工程的勘察、设计、施工的技术规范，并且要遵守合同中的约定。

开发商必须对所建设的房地产项目的品质负责,需要承担相应的责任。

各相关单位在作业、规划、建设、监督等环节，需遵循相关法规或协议条款，明确各自应负的职责。

第十七条 房地产开发项目完工，必须经过检查确认符合标准，才能够交付应用；如果没有经过检查，或者检查后发现不符合标准，是不能够交付应用的。

房地产建设工程完成后，开发商需向项目地县级以上政府房管部门申请验收。房管部门在接到申请后，三十天内要组织质量监督、规划、消防、人防等部门，对公共安全事项进行联合检查。

第十八条 住宅小区等成片房地产开发项目完工，需按照本条例第十七条的条款和以下条件实施全面检查：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

（三）单项工程的工程质量验收情况；

（四）拆迁安置方案的落实情况；

（五）物业管理的落实情况。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

第十九条 房地产开发公司需要把开发项目的关键环节记在项目档案里，还要定时交给房地产管理机构审核。

第四章　房地产经营

第二十条　出售房地产发展计划，务必满足《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条所述的各项要求。

第二十一条 房地产开发项目发生转让，转让人与受让人需在土地使用权变更登记手续完成后的30日内，将房地产开发项目转让协议提交给房地产开发管理机构登记备案。

第二十二条 房地产开发单位若要售卖其开发中的项目，若拆迁补偿安置工作尚未进行完毕，原拆迁补偿安置协议所涉及的权利与责任将一并转移给接手方。项目出让方需将此事以书面形式告知受拆迁影响的居民。

第二十三条　房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

根据预售商品房的资料，已经投入的资金占工程总投资的四分之一以上，施工计划和时间表已经明确，交付日期也已选定。

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第二十四条 房地产开发单位申请受理商品房预售登记手续，需要递交以下资料：

根据条例第二十三条第（一）项到第（三）项所列的各类文件；

（二）营业执照和资质等级证书；

（三）工程施工合同；

（四）预售商品房分层平面图；

（五）商品房预售方案。

第二十五条 房地产管理单位在接到商品房预售申请后，须于十日内给出批准或否决的回应。若予以批准，需颁发商品房预售许可证；若不予批准，应陈述具体缘由。

开发房地产的企业不允许搞不实的广告推广，预售商品房的广告必须标明预售许可证的编号。

第二十七条 房地产开发单位出售商品楼预购权期间，需要向意向购买者提供该楼盘预售批准文件。

房地产公司须在购房协议签署后三十天内，将相关资料呈报给房产所在县级及以上政府的房管机构，以及负责土地事务的部门进行登记。

第二十八条　房屋买卖，双方需拟定正式文书。该文书须注明住宅整体空间与实用空间，以及价款、交付时限、品质标准，还有管理服务办法和各自未能履约的后果。

第二十九条 房地产开发单位若委托中介单位代为销售房产，需向该中介单位提供授权书。中介单位在销售房产过程中，必须向购房人展示房产的相关证明材料以及销售授权书。

第三十条 房地产开发项目的流转以及商品住宅的售卖标价，需要买卖双方共同商议确定；不过，对于享有国家扶持措施的居民住房的标价，应当采用政府部门规定的参考价或固定价格。

第三十一条 房地产开发单位在房屋交付购房者时，必须交给他们房屋质量证明文件和房屋使用指南。

住宅质量保证书需要包含工程质量监督部门检查后的质量级别、可以提供维修服务的范围、维修服务的时长以及负责维修的单位等详细信息。房地产开发商必须根据住宅质量保证书上的承诺，履行商品房的维修义务。

在保修期限之内，如果开发商对商品房实施修缮，导致房屋原本的使用效能遭受损害，给购买方带来了经济损失，那么开发商就必须依照法律规定，承担相应的补偿责任。

第三十二条 商品房交付使用后，如果购买人认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请重新检验。经过检验，如果确实属于主体结构质量不合格的情况，购买人有权解除购房合同；如果给购买人造成损失，房地产开发企业应当依照法律规定承担相应的赔偿责任。

第三十三条 预售商品房的购买者必须在房屋交付完毕后九十天内，去办理土地使用权变更和房屋所有权登记的相关手续；现售商品房的购买者则需在签订销售合同之后九十天内，去办理土地使用权变更和房屋所有权登记的相关手续。房地产开发商有责任帮助商品房的购买者去办理土地使用权变更和房屋所有权登记的相关手续，并且要提供必要的证明材料。

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